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美国楼市“寒冬将至”?
日期:2018年12月22日 来源:《服务外包》杂志 作者:舒朝普

    “美国房产市场已经持续增长多年了。快速增值的时期和快速销售的阶段总会有结束的那一天。如果将市场与季节变换相比:寒冬降至,在所难免。但未必是一个新的冰河时代。”

    在12月20日举办的“Zilllow 2019 年美国房产市场展望媒体交流会”上,Zillow高级经济学Aaron Terrazas如是预言和判断美国房地产市场的未来。

    Aaron Terrazas分析认为,在全球经济危机后的十年里,大部分美国业主的房产价值得以逐步恢复,一部分人还获得了小笔财富。然而有迹象表明,美国房地产市场从2018 年开始就开始出现增速放缓的现象,虽然造成这一增速放缓的原因需要结合具体情况来分析,售房者也仍然处于掌控地位,但他们却没有过去几年那么强势。这对于潜在购房者来说是个好消息。

    Zillow 是美国最大的房地产信息网站,致力于为消费者提供与住宅相关的海量数据、灵感与知识,从而帮助他们做出更明智的决定。其在全美拥有超过 1.1 亿条美国房屋信息,几乎涵盖所有的房屋信息。这让其拥有领先的美国房产市场洞察力。

    降温的美国楼市

    要了解美国房价的变化趋势,全美房价的变化速度是重要的参考指标。资料显示,2000-2010年中期,美国房产泡沫急速膨胀、房价飞涨,在随后的经济萧条期房价转而暴跌。此后,房价又迅速恢复,在 2017 年年中甚至首次超过了危机前的峰值。过去一年里,房价涨幅平稳,全年保持在 7% 到 8% 之间。与此同时,美国整体通货膨胀率约 2%。

    “中国购房者感兴趣的多处美国热门市场今年都有所放缓,部分原因是这些市场的房价通常最贵。”Aaron Terrazas说,还需要特别注意的是,尽管过去两年里房价持续平稳增长,房租的涨幅却显著放缓。仅在三年前,房租仍以每年 6% 的速度不断增长。而如今,房租已于一年前便开始轻微下跌。房租基本平稳。

    房租变化趋势与房价变化趋势间的差异应如何解释?

    “对比一下租房住户与房屋自住家庭的数量,需求方影响力无可置疑。”Aaron Terrazas解释道,1995 年至 2005 年这十年房地产泡沫时期间,美国基本上所有新增住户均为房主。但在全球经济危机期间,这一情况有所改变。从 2005 年到 2016 年,基本上所有新增住户均为租房者。这迫使房租猛涨。但是 2016 年中期,这一情况又有所改变。自 2016 年中期起的两年内,基本上所有新增住户又均为房主。

    “年轻人促使住房自有率回升。”Aaron Terrazas表示,经济大萧条期间,许多年轻人延迟了所有成年要做的标志性事情,如结婚、买房、组建家庭。但是年轻人住房自有率自过去两年来开始回升,现在正逐步回到历史正常水平。

    即便住房自有率有所复苏,但许多社区仍留有着房产市场崩盘带来的创伤。与危机前峰值相比,美国西南地区住房泡沫和经济萧条尤其严重,与危机前峰值相比,大部分地区的房价还没恢复到危机前峰值。

    “更重要的是,在2000年代中期的繁荣时期,新房建造猛增,但是却再也没能恢复到最初的状态。新建房屋数量有所恢复,但仍落后于本应有的数量。而如果建造趋势完全恢复到危机前的速度,美国将有超过630万处新增房屋。2018年末期,新房售出量开始下降,10个月内售出总量创下子2010年后新低。”Aaron Terrazas分析称。

    事实上,美国房价已经出现明显的降温趋势。在美国部分地区,如西雅图和旧金山,房租降幅开始变大,每年可达 3%-6%。与此同时,以西海岸和东北地区为主导的高端房产市场的房价在2018年的增速也相对放缓,西雅图和加利福尼亚州尤甚。

    “昂贵沿海地区的购房者们已经捉襟见肘。比如,2018 年第三季度,在洛杉矶,按照住房中位数计算房价,购房者要花费其 45% 的收入来支付贷款。以往,他们只需要花费 35%。在硅谷,过去购房者需要花费其 36% 的收入来偿还贷款。但是如今,他们需要花费 54%的收入来偿还贷款!”Aaron Terrazas说。

    房市不再是卖方市场

    这一系列现象和事实都在表明,从2018 年开始,美国的房地产市场将从完全由卖方控制转变为由买卖双方共同控制的局面。

    这其中,最明显的影响因素就是按揭利率上升。美联储过去两年中一直在逐步上调利率。这对长期利率产生了一定程度的影响,最终决定了购房者偿还购房贷款时支付的利率。Aaron Terrazas指出,zillow预计2019年按揭利率可能会继续上涨1%左右。这意味着购房者贷款购房时需要偿还的金额增多。

    “就在今天,美联储再次上调利率。对于房产市场的买家来说,加息意味着买房需要负担更多的利息。通常来讲,利息高会导致比较缓慢增长的房产市场,因此,2019年大概率会有这样的现象。”Aaron Terrazas进一步指出,加息对旧金山和湾区这样的城市会受影响比较大,因为这些城市的房价本身就较高,买家的负担能力本来就面临很大的压力。

    “如果美联储明年加息2-3次,这能给短期利率增加到50-70个基点,而对抵押贷款率而言将会增加25-50基点。2019年年底一个比较大胆的估计是30年抵押贷款率为5.5%左右。”Aaron Terrazas预测。

    而随着利率的上涨,市场房屋数量也会开始增加。在过去三年的大部分时间里,市场房屋数量持续减少,因为在售房源不足,而需要购房的人很多。然而,在过去几个月里,这一情况开始转变。房源数量仍然紧张,但是至少不会再继续减少。

    “在9月和10月,房源数量已经开始增多。在高房价市场,增幅更加显著。”Aaron Terrazas指出,随着市场上的房屋数量增加,售房者不再像以前那样拥有绝对定价权。仅在一两年以前,售房者还可以开出强势价格,并常常仍能顺利找到买主。但在今天越来越多的房屋开始降价,比如加利福尼亚沿海许多高房价地区,上个月大概有五分之一的待售房屋降价。

    在Aaron Terrazas看来,这虽然并非表明售房者要不顾一切地想方设法也要出售房产,但起码也在说明,售房者已经开始学会根据购房者的接受能力调整自己的期望。

    “新政策影响对房市的影响同样不容忽视。”Aaron Terrazas说,去年美国颁布的三套政策对房价增速放缓的影响尤其显著。

    首先,2017 年末,美国国会修改了联邦税的相关法规,减少了住房自有的税收利益。例如,新法规限制了房主能从联邦税扣除多少按揭利率,以及可以扣除多少州税。在加利福尼亚和纽约等高州税地方,新法规可能造成很大影响。

    其次,新的税收政策和限制性移民政策的结合,使得新房建筑商将面临更高的物质和劳力成本,正如购房者的支付能力受到上涨的利率限制一样。

    最后,为确保在美国的外籍购房者使用合法所得资金购买房产,美国对外籍购房者颁布了新规定。这一新规定由美国反洗钱政府机构颁布,于 2016 年最初在迈阿密试行。为遵循这一规定,美国房产目标交易数量下降了 70%。近来,这些规定新增了对西雅图、旧金山、波士顿、檀香山、纽约几座城市的销售限制。此外,对原本只适用超过 100 万美金的销售规定进行了修改,变为适用所有超过 30 万美金的销售。

    美国房市的吸引力正在下降

    在过去的10年以来,国际买家在美国购房变得越来越便利和简单,举例来说,跨国交通日益便利,发达国家的婴儿潮一代已经开始退休,中国等发展中国家中产阶级的财富积累。美国房产最大的国际买家其实是加拿大人,因为他们很多来美国选择温暖的城市作为退休定居城市。但中国买家是非常重要的一部分。    

    Aaron Terrazas指出,过去10年中国买家来美国置业的三个最重要的原因:第一是就业机会。中国买家在很多科技非常发达的地区非常集中,比如硅谷。很明显中国买家的技术和专业也非常被美国市场所需要。第二是教育,中国买家来美国购房,集中于有好学校的城市。第三点是投资,过去10年整个国际利息非常低,这也吸引了很多中国买家在国际上置业。

    但过去两年,美国的政策改变了很多。比如移民政策的改变,一些高等学校收入新学生的标准更加严格,利息有所增加。这导致了美国房产市场对于国际买家来说没有像以前那样更有吸引力。因为对政策的担忧,会使一些国际买家开始思考现在是否是在美国置业正确的时间。

    在美国、加拿大、澳洲等地房市普遍降温的同时,欧洲在过去一段时间政局动荡,如英国脱欧之后房价有所下降,房产对于国际买家来说更有吸引力。在欧洲的一些国家他们比较积极的去吸引这些国际买家比如葡萄牙。

    需要指出的是,美国一线城市和重点地区房市在国际买家眼里投资吸引力下降的同时,美国的二线城市房市在美国国内的吸引力却有了显著提升。

    “在经济危机之后,大量人口涌入美国一线城市寻求工作机会,但现在这些大城市的房价已经非常高了。而规模排名第10-20左右的二线城市,因为有更多的工作机会。他们的楼市在2018年的发展却好于全美平均水平。”Aaron Terrazas说,如很多科技公司在像丹佛和奥斯汀这样的城市设立分部。亚马逊今年为其第二总部选址时,候选名单中出现很多二线城市,这些城市就以此作为卖点吸引其他公司。

    “再比如facebook和uber刚宣布要在奥斯汀发展,他们知道这些城市能够吸引一些人来工作、安家置业、获得更好的生活。奥斯汀的房价只有硅谷房价的五分之一甚至是六分之一,人们很难拒绝这样的机会。”Aaron Terrazas强调。

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